关于加强我市住宅小区物业管理的建议

百色市政协五届三次会议提案

关于加强我市住宅小区物业管理的建议 

提案人：黄武军 科学技术界委员 靖西市住房和城乡建设局总工程师

　　据了解，我市大多的住宅小区里的物业单位管理水平参差不齐，物业管理整体水平偏低，纠纷、投诉较多，管理中与业主的矛盾日益突出，直接影响到和谐小区的建设。

　　1.物业管理水平不高。目前各小区的物业管理公司大部分向社会进行公开招标以低价中标来选定物管公司，一部分地产开发商就以本地产集团下物业公司进行管理。由于在招标过程中侧重于低价中标一些物管公司为了先拿下业务压低报价。而后管理当中却降低或忽视服务标准只能维持低水平运作。再加上物管人员素质偏低，许多小区物业是开发商以委派形式介入，有的无资质、无级别，聘用人员多数文化程度低，没有经过专门培训就上岗，处理问题语气生硬、方法简单，往往造成业主与物管企业之间的对立。

　　2.业主委员会管理机制不健全。一部分小区在业委会选举、运作上，未严格按照规定进行选举，甚至出现程序不合法的现象，导致业委会存在“带病工作”的问题，公信力降低，难以有效开展工作。大部分小区没有成立业主委员会，有的虽然已产生业主委员会，但其懂法律、有物业管理业务知识，尤其是能力强、具有奉献精神的业主不多，不便于物管企业与业主沟通。一些业委会运作不够规范，对自身的权利、义务认识不足，接受行政主管部门管理和居委会指导意识不强，缺少与物管企业的沟通、协商，使物管企业不能及时了解业主意愿。

　　3.职能部门监管工作不到位。相关职能部门对物业管理的指导和监管不到位，部分开发企业不重视小区公共设施建设，改扩建现象及其严重。存在车辆乱停乱放，机动车停放消防通道等严重问题。

　　4.主管部门缺少管控权。如目前靖西市住建局是主管部门对靖西市的小区物管企业仅有监督、指导等权限。没有处罚权或支配权所以在开展政府中心工作中需要物管企业进行整改或配合，大部分物管企业爱理不理不了了之或不配合。造成一些工作不能彻底完成。在物业与业主矛盾纠纷中调解时有力不从心“人微言轻”的尴尬处境。

　　建议：

　　1.抓物业管理企业服务质量。在公开招标时不能仅侧重于商务标(低价中价)，同时更要注重服务质量标(人员配备、信誉、口碑、投诉纠纷等方面指标进行评分)为业主选出优秀的物管企业。加强物管企业内部管理，提高服务质量，让业主享受到“质价相符”的服务;做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的。

　　2.抓好业主委员会的建设。相关部门要做好协调指导工作，为业委会的组建及运作提供服务和帮助。居委会应将业委会纳入指导和管理范围，发挥居委会在沟通业委会与物管企业的桥梁作用。同时，要充分发挥业主大会及业主委员会在物业管理中的维权、监督和协调作用，引导业主既积极维权，又要自觉遵守物业公约。

　　3.建立部门联管机制。一是由区城管局负责对现已存在的小区违建严管、真查、实纠，将群众反映强烈的问题进行及时有效的处置。二是小区车辆乱停乱放占道现象希望消防部门、交警部门等具有执法权力机构介入。为小区提供有利于群众业主的服务举措。比如：对小区消防道路乱停乱放车辆(未在划定车位上停放)，通过拍照上传交警移车平台，对此行为发出警告，对屡教不改多次出现的行为，进行罚款扣分，只有这样的执行措施小区消防道路才能时刻确保畅通。

　　4. 增强主管部门的控管权。成立物业协会或办事处等行业机构，对物业企业进行监管，建立完善相应考核机制，对物管企业进行评分考核，针对考核不合格的企业，责成整改并停止承接新业务，对于拒不整改企业，报相关部门吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的物业管理秩序。并通过物业管理市场化运作，由业主选聘、招标方式，淘汰服务差、管理水平低、群众意见大的物管公司，扶持规模大、信誉高、实力强的物业公司。